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二线城市在房价涨势上赫然成为全国领头羊

qd.3dfc.com 青岛房产网 2016-06-24 18:29:40 来源:3D房产网 阅读:386次

  中原地产研究部统计数据显示:2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元,同比下调了17.3%,但成交面积降幅更大。二线城市合计成交金额为6139.12亿元,同比涨幅达到了56%,成交面积则出现了微跌。

  四城市预计面临调控升级

  统计数据显示,2016年,上半年地王数量达到了198宗,而2015年地王数量只有95宗。从整体来看,二线城市成为2016年地王出现最多的区域,其中主要集中在南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)等城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。事实上,地价超过房价的势头已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

  从城市来看,苏州、南京、杭州(楼盘)、合肥四大城市的土地出让金排名全国前四,楼面价上涨数倍,苏州、南京的土地出让金上涨高达867%和466%。

  中原地产研究部统计数据显示:不仅房价涨幅明显,四个城市也是2016年地王出现最频繁的区域,这几个城市本身的供需结构决定其领涨全国。厦门(楼盘)、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中,四个二线城市库存合计1207万平方米,同比1月份的1650万平方米下调了27%。而一线城市只下调了6%,预计这些城市很快面临升级的调控措施。

  从新建商品房数据中可以看出,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋,首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京等城市的房价单月上涨超过3%,涨幅惊人。从同比涨幅来看,除深圳(楼盘)、上海(楼盘)依然处于全国前二外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥也处于全国第六。

  二线城市风险增大

  按照目前这些地王的土地价格,未来入市后,房价至少上涨80%-100%。即使按照标杆房企拿地的平均价格,也需要未来两年一二线城市房价上涨50%以上。在部分二线城市已经出现了明显疯狂的土地市场。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为:

  首先,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。目前市场上创造地王的基本是上市企业+国企,资金实力更强,资金成本更低。对未来市场波动的抗压、抵御能力也更强。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。

  其次,地王蔓延,很多之前刚需的区域,都出现了地王。北京(楼盘)、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在每平方米6万元+,导致市场全面高端化。未来新上市的商品房定价出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。

  第三,楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了遍地地王的现象,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。

  值得注意的是,现在房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企,预计2016年房企竞争土地会越来越激烈,但未来一年房价是不是会出现大幅度上涨,地王入市的难度有多大,将成为2016-2017年最大的疑问。

  张大伟认为,市场的豪宅化开始,一线城市地价飞涨,其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过每平方米3.7万元。在这种情况下,未来豪宅化难以避免,房企未来运营的难度越来越大。从整体市场来看,北京、上海出让的多宗住宅用地,要求都是“7090”用地,但该政策并没有抑制地王出现。未来刚需已经只能在二手房市场,房企竞争依然激烈。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来两年房价上涨100%以上,这些地王才能上市。

  此外,二线城市地王频繁出现,将影响后续二线房地产市场的稳定,特别是南京、合肥、厦门、苏州“四小龙”将成为地王最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。

(来源:中国经济时报)

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